Comprar un inmueble en la República Dominicana es, para muchas familias y empresas, la inversión más grande de su vida. Y sin embargo, es frecuente que se firme un contrato antes de verificar lo esencial. La debida diligencia —o due diligence— es el estudio legal que confirma que lo que usted cree comprar es, en efecto, lo que va a recibir. Se rige por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
1. Confirme quién es el verdadero propietario
El punto de partida es el Certificado de Título emitido por el Registro de Títulos. Debe coincidir el nombre del vendedor con el del titular registrado. Si quien vende es un apoderado, hay que revisar el poder; si es una sucesión, la determinación de herederos.
2. Solicite la Certificación de Estado Jurídico del Inmueble
Este documento, expedido por el Registro de Títulos, es la fotografía legal actualizada de la propiedad. Revela cargas y gravámenes que pueden arruinar una compra:
- Hipotecas y otras garantías inscritas.
- Oposiciones, litis sobre derechos registrados o embargos.
- Servidumbres y anotaciones preventivas.
- Usufructos o derechos de terceros.
3. Verifique el deslinde
Un inmueble sin deslinde individualizado (mensura catastral aprobada) puede ser parte de una parcela mayor en copropiedad, con los riesgos que ello implica. El deslinde delimita con exactitud qué porción le corresponde y es requisito para una titulación limpia.
4. Revise que los impuestos y servicios estén al día
Confirme que el vendedor esté al corriente con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) cuando aplique, y que no existan deudas de servicios que puedan trasladarse. En la transferencia, el comprador asume el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% sobre el valor de mercado que determine la DGII.
Un título limpio no se presume: se verifica. Cada certificación que se omite es un riesgo que el comprador asume sin saberlo.
5. Firme un contrato sólido y registre a tiempo
El contrato de compraventa debe tener las firmas legalizadas por notario y describir con precisión el inmueble, el precio, la forma de pago y las obligaciones de saneamiento del vendedor. Tras el pago del impuesto de transferencia, el expediente se lleva al Registro de Títulos para emitir el nuevo Certificado a nombre del comprador. Mientras no se registre, la protección frente a terceros es incompleta.
Acompañamos todo el proceso —desde la certificación inicial hasta el nuevo título— para que su inversión quede blindada. Si está evaluando una compra, conversemos antes de que firme.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Para orientación sobre su situación particular, contáctenos.